今回、私が今回新米コンサルタントとして仕事を進める上での最大のポイントを整理しておこう。

第一のポイントは。

「顧客の意識改革」である。

顧客とは担当部門である。

顧客のテーマははトータルコストの削減であった。
従来のマネジメント手法である「ＱＣＤ」品質・コスト・納期の中でＣ：コストを下げるために、どのような対策があり、どの対策を講じればどれだけコストが下がるのかを知りたがっていた。
この意識自体が間違いであるため、意識改革が必要であった。

顧客が固執するコストにのみ注目した対策を講じること自体が無意味なことである。

顧客はなぜコスト削減をテーマとしたのか？
コスト削減効果が出ていない。では、コスト削減効果とは何だ？
どれだけのコスト削減の期待があったのか？それに対しての実績がどうだったのか？
ヒアリングの結果これらは無かった。
プロジェクトとしての計画や目標もなく、プロジェクトを進めた結果コストをたれながしたことになった。
計画と管理が無いために、問題を垂れ流すことになる。

結局すり抜けた問題をキャッチアップできたのは企業の経営レベル。
企業の管理会計上の問題としてしか問題を発見できていなかった。
その結果、経営上の問題としてトップダウンで経営層から担当部門にコストを削減せよという指示が来た。
そして、担当部門はその言葉をそのまま鵜呑みにして目標とした。

このようなシナリオであったと分析する。

プロジェクトを成功に導くためにはプロジェクトマネジメントをことを実行することが必要である。プロジェクトプロセス（立ち上げ→計画→遂行→管理→終結）の実行が前提となる。

我が社のプロジェクトに関しても規模の大小にかかわらず、プロジェクトマネジメントプロセスを実行できていないプロジェクトは失敗する確率が高い。
ほとんどの失敗プロジェクトはこのプロジェクトマネジメントプロセスを実行できていないか、誤った実行を行っている。

さらにプロジェクトマネジメントプロセスを実行する中で、以下の８つのプロジェクトマネジメントの領域について、計画、遂行、管理していく必要がある。
スコープ、時間、コスト、品質、人的資源、コミュニケーション、リスク、調達である。
またそれら全てを管理していく、統合管理必要がある。
ケースにより、プライオリティ設定の差こそあれ、プロジェクトマネジメントプロセスとプロジェクトマネジメント知識体系を適用することにより、プロジェクトを成功に導く＝目標を達成する可能性は高まる。
米国国防総省の開発したＰＭＢＯＫの体系がグローバルスタンダードとなっている昨今、ＰＭＢＯＫの体系を適用することはプロジェクトマネジメントの常識化している。

このような常識が、認識できない顧客の意識改革がまず最初の1歩であった。

プロジェクトを進めていく中で、意識改革が必要なステークホルダは顧客だけではなかった、プロジェクトメンバ、上司などのステークホルダに対しても同様の意識改革が必要であった。

次回は、どのようにしてその意識改革を推進して行ったかについて。

悪いけど、どうでもいい独り言を晒します

長年付き合ってきた彼女は遠くへ行ってしまったんだ
オレが遠ざけた
引越しだって手伝ってやれなかった

もう完全に終わったよ

今の気持ち
寂しい気持ち
不安な気持ち
そしてどこかほっとする気持ちがある

そうやって余裕な気持ちでいられるような状況を常に作ってきてるオレは卑怯だ
彼女がいなくなったって遊ぶ相手はいる
だから若かりしころ恋人と別れた時に感じたような
頭をレンガでぶったたかれたような、五寸釘で胸突かれたような痛みが無い
痛みが無いことは罪かな？
痛いの嫌じゃん、傷つくの嫌じゃん
だから、本能的に痛くない状況を作ってたんだな

生活だって仕事、女、博打その３つでバランスとって
ま、それ自体が破滅的人生設計なんだけど
それを今まではなんとかコントロールしてきた
悪いが、仕事だって一個無くなったって痛くも無いようにしている
彼女にだって悪いけど、いなくなっても大丈夫なようにしてた
博打だって手広くリスクヘッジして大負けしたって大丈夫なようにして

計画的なのか？打算的なのか？
なーんも考えてないつもりだったけど
今は何を失っても何も痛くないのかもしんない
オレは３重化されたミッションクリティカルシステム状態だ

あ、話しそれてしまった・・・
そう、あいつとの別れの話だ

あいつが一人でやっていけるようにやっとなったという安心感
そして、もうあいつを自立させるという使命からの開放感
付き合ってきた間、ずっと言えなかったことを最後に言った
疑われ続けてきたこと
勘違いされ続けてきたこと
ずっと謝れなかったこと
やってやりたかったこと
してほしかったこと
全部本当のこと言った
そして、ずっと言えなかった「ありがとう」の言葉

あー、だからってそんなこと言って何になるんだって
なんにもなんねえ

長年ずっと溜めてしまっていたこと
オレは、いつも肝心なところをはっきりと言えない
嬉しかったことを嬉しいと言えなかった
嫌だったこといつも嫌だと言えなかった
悲しかったことを悲しいと言えなかった
それが少しずつ積もって、もう自分でもコントロールできないほど、溜まっていた。

やっとあいつが一人立ちできそうになって
それで、ダムが決壊したようなもんだ
そしてダムが決壊することが分かっていたから、オレはちゃんと安全なところに逃げた

だけどオレはよくやってきたよ
オレの中の自分を保護しようとする気持ちがそういって慰める

あいつの幸せのため別れたなんていうキレイ事はいわねえ
オレが限界だからもう終わりにしたかっただけなんだよ
ただ、それだけなんだよね
何かのきっかけが欲しかった
それでまあ、結局あいつと別れてもオレはオレ同じ人間で
また同じようなことを繰り返すんだな分かっているんだよ

だけど、これから言いたいことをはっきり言おうと思う
言いたいことははっきり言う
どうしても、言えない言葉は墓場まで持っていくつもりで

今日は昨夜から体調を崩して悪寒と吐き気と頭痛の３重苦でさすがに会社を休んでしまった。半日休みはしょっちゅうやってるダメ人間ですが、一日休んだのは久しぶり。
休んだところで、やるべき仕事はやらんといかん。
明日は早朝から出社しないと・・・

コンサルティングの仕事を始めて３ヶ月くらいたった新米だが。
前職のＳＥとコンサルタントの仕事に対しての違いをこう理解した。

ＳＥは与えられたリソース（時間、金）を使って、要求されたモノをいかに効率的に作るかを求められる。
コンサルタントはクライアントの期待に応えるのは当たり前。クライアントの Expectationを超えることを求められる。

よってコンサルタントの仕事にゴールは無いと考える。
ゴールはタイムリミットのみ。

今は、クライアントからたーくさんお金もらっている割にはアウトプットがしょぼいなーと自分では評価している。
そりゃそうだろ、ＳＥとしては一人前でもコンサルタントとしては素人同然だから。
自分自身の知識レベルもかなり足りないし、コンサルティングを進めていくフレームワークというか手順がも無い、社内のナレッジを検索してもなかなか見つけられ無いし、だれも指導はしてくれない状態だからだ。

この現状を打破する方法はとにかく「本を読む」しかないと思う。
ネットで収集できる情報より、今の時点では本を読むことが一番であると思う。
それは、ネットの情報は断片化されたモノが多いのでトピックとして使用するのは有効であるが、本は最後までテーマが体系化されているので利用しやすい。
（パクリやすい）

それでなんとか今はクオリティーを保つことができているけど、正直クライアントに対してこんなオレを雇ってくれて感謝、感謝です。

いろいろと考えたけど・・・

やぱとても書けねえ。
遊びじゃないし、これは現実なんだ。
オレは、自分のこと物語にできないね。

人は生きることで、人を傷つけて生きていかなきゃならないってことよくわかった。
人の心のもろさをナメていた。

てか、話し変わるけど、最近世の中ビジネスにしても仕事にしてもナメてたってこと気づいたよ。井の中の蛙じゃだめだね。

まぁ、オレが言いたいのはそんなことじゃなくて・・・

どんな状況でも、やれることを見つけてやるしかない。
打算も計画も必要。
自分に残されたリソースが尽きるまでそれに費やしたらダメだ。
そして時間も。

時間とリソースが切れたときにはもう選択権は無い。

だから、時には冷徹さがないとダメだ。中途半端はよくない。
ヒューマニズムに酔ってちゃダメだ。切るときは切る。

ワケあって、チワワの「クー」ちゃんがやってきた。

ベランダでおおはしゃぎする「クー」ちゃん。

かわいい。

不動産投資について調査検討した結果を以下に記す。
あくまで本、ネット、有識者ヒアリングの賜物なので、聞いた話でしかない。
一番情報収集で有効なのは有識者ヒアリングであった。

■不動産投資のメリット
１．あまり労働しなくても安定収入が見込めるらしい
２．節税効果が見込める技術を使えるしい
３．金融機関から比較的融資を受けやすいらしい

ですが、[下記]で書いたように、不動産なら何でもいいわけでは無く、金額が大きい、流動性が低いだけに間違いに気付いても株や先物と違って、取り返しがつかない場合が多い。注意必要。

では投資対象となりえる物件とはどんな物件なのか？
街の不動産屋にヒアリングした結果、オレに新築一戸建てとか、新築１Ｒとかを勧めてくるから無駄であった。
相談できるのは、たいした金も持っていないオレが、どうやって資産を中長期で倍増しようと計画しているか投資戦略を理解できるやつ。こういうのは人に紹介してもらわないとめぐり合えない。

次に投資対象としてフィルタリングする項目を記す。
■投資対象の条件
１．利回りが高い
　実質利回りは妥協しない。５％以上とか決めてフィルターする。
２．中古物件
　自分で住むなら新しいのが良いが。長期投資するなら買った瞬間から中古になる新築は意味が無い。
３．需要がある立地
　首都圏は供給過多気味。専門家に動向をヒアリングする。
　今は首都圏の不動産価格はピークの可能性すらある。という意見が多い。
　個人的には札幌なんかどうかなと思う。遊びに行く口実もできる。
４．改良できる物件
　自分が価値を生み出したものに対価が支払われるのは仕事も投資も同じ。
　できたら１棟買いを狙いたい。
　区分け物件の場合、専有部分しか改良できないとちと自由度が無く、価値を生み出せない。最低限しっかりとした不動産管理が行われるかを確認する。管理会社の過去のメンテナンスを必ずチェック。

■投資資金別投資戦略をねる
１．5000万コース
　持てる者がよりモテルためにやるコース。あまり関係ない。
２．1000万コース
　オレらが目指すべきコース。１千万程度の頭金で５０００万程度の物件に投資。
　ただし、都銀に行っても最初貸してくれないので、どうやって低金利で金を借りるかが問題となる。こういうところは不労所得というわけには行かないようだ、価値を生み出すから利益が生まれるということを忘れてはいけないようだ。
　
３．ゼロからコース
　ツワモノ系の人、この手の人の共通点は絶対妥協しない。知り合いでは２名ほどいて二人とも人材派遣会社社長で鬼のような人です。絶対税金を払わないとか、オービスで写真を撮られても、駐車違反をとられても罰金を絶対払わないなど。
　なぜか共通点として警察が大嫌いです。
　全額ローンの場合、表面利回り６％程度の物件ではたいして儲からないのですが、ツワモノは実質利回り１０％近い物件をなぜかゲットしているのでめちゃくちゃ儲けている。

■現在私が認識しているポイント

不動産投資するなら以下をやれやれといわれてもなかなかやれない。

１．物件選択
　これが命になるので、とにかくたくさん見積もりをとる。
　といいつつオレは問い合わせした件数は１００件程度。あと１０倍はやんないとダメ？
２．金の借りかた
　今のところ、六本木にある地銀１社にろくに準備もしないで投資資金を５０００万ほど貸してって言ったら門前払いに近い状態で断られました。金融機関は物件が決まっても、初心者投資家にはなかなか金を貸してくれないのが現状のようです。よって、金を借りる準備は日ごろからやっておくべきことのようです。
　・投資計画を作成する。
　・場数を踏む。
　こんな感じでがんばろうと思います。

３．節税
　不勉強はなはだしく、未着手です。

以上の悲惨な状況のため。

手っ取り早くて、利益も出せる為替や先物の方ばっかりに行っているのが現状です。

そして最近アレです。
自己投資して、自分の付加価値を上げて給料である利回りを上げるのが先かなとか思うこのごろです。

G7後、株価および為替が堅調である。

オレは、この２週間はほとんど動かず。
為替はスワップ狙いのオージー円ロングを少量鬼ロング。
商品先物は白金ショートはから、ゴム＋ガソリン－白金の鞘に切り替えたが。昨日全て手仕舞いした。

この堅調さは何が原因か？

今夜27:15のＦＯＭＣの政策金利がさらに0.25%引き下げられ、4.5%にされることが期待されている。

しかし、政策金利を0.25%引き下げればさらなるインフレが懸念される。
かといって、金利が据え置かれた場合は短期的に株価とクロス円は一定の暴落に陥るだろう。
結局予測通りに0.25%の金利引下げとなるのだろうが。
今後、短期的にも金利は据え置かれるか再び上昇せざるえないのではないかと思う。
マクロ的にはある程度景気が安定していると言う判断ができる現在、金利を上げておくべきだと思うのだが。

今夜は非常に楽しみな夜だ。

ＷＴＩかつては１ドル変動すると驚いていたときがあったが。
１日で３ドル上げたり下げたりしている。

そろそろ1回は２０ドル級の暴落来てもおかしくない。

最近ちょっと投機のコミット率が下がっている。
それはちょっとアレであるが。

ワンルームマンション投資というと職場によく電話がかかってくるアレだが。詐欺だとか悪徳商法だとか偏見は抜きにして、投資に値する物件であればオレ投資する気は十分あったわけなのだが。
俺が大手から、中小までに作らせた見積もり（立地は都内から、郊外までさまざまなケース）について検討した結果は・・・俺の現状を考慮し投資する価値がある物件は皆無であった。

それでは、一応ビジネスについて解説しておこう。

マンションといえど買うのは簡単でハンコ押すだけである。
ただ、小さな買い物であれば、ＰＤＣＡをまわして、失敗から学んでやり直すことができるレベルの買い物だったらいいのだが、こればっかりは失敗から学んでも、やり直しがきかない。
よって当初計画をしっかり立てなければいけないということを肝に銘じなければならない。

私の検証の結論から。

①ワンルームマンション投資の勧誘広告は詐欺ギリギリ、虚偽広告にならないのは不思議。
②実際たいして儲からない（流動性リスクが高い割りに、利回りが低すぎ。）

上記の結論は、日本国内のワンルームマンション投資の中で私が検討した一部の物件から検証した結果である。
まったく儲からないわけでも無い。それに必ず大損するわけでもない。
ただ、いろいろな投資対象があふれている今日、あえてリスクの高い個別不動産。
それも流動性の低いワンルームに投資する意味があまり見出せなかった。

問題点
１．利回りの計算方法が怪しい。

1,500万円の物件を家賃75,000円/月で賃貸するとしたら利回りをどう表示するか？
まず、粗利で年間家賃収入は90万だから、年利6%というのがあるが。
当然、費用がかかるので収入から費用を引かねばならない。
管理費8,000円
修繕積立金2,000円
不動産屋への代行手数料が家賃の5%で3,938円

また不動産を取得すると税金もかかる。以下は目安。
固定資産税140,000円
都市計画税30,000円

これらを引くと年間の家賃収入は562,750円この時点で利回りは4%切る。

次に空室率を考慮する。だいた収支のシュミレーションでは95%の稼働率なんかで計算しているが。
ワンルームマンションの稼働率は平均でそんなに高くは無い。
マンション１棟買いしている人に聞いてみると、部屋によっては95%以上の稼働率で稼動する部屋はあるが、の低層階の角部屋以外の部屋の稼働率は伸び悩む傾向があると聞く。
仮に楽観論で95%で計算して。家賃収入、管理費、修繕積立に掛けてみる。

年額家賃収入のシュミレーション結果は52,6113円となり利回り3.5%となる。

それにたとえマンション価格が1500万でも取得時に諸経費が80万くらいかかる。
よって投資額は1580万となる。こうなると利回りは3.33%となる。

それでも、こういう物件でも利回り6%とか5%とか広告している。これで詐欺でないのが不思議。
それでも20年間で1,000万程度の収入になるからいいじゃんと思うかもしれない。
だが次に減価償却費と土地の所有権について考慮しなければならない。

２．金利と減価償却費をシュミレーションしてみる。

不動産といえど、建物や設備は年々価値が下がるので減価償却費として償却する必要がある。
確か、不動産の設備は15年、鉄筋コンクリートの建物は47年で償却される。
1500万のマンションの土地と建物、設備の割合を仮に
建物700万
設備200万
土地600万
確か、法律改正で建物の減価償却は定額法になったため、節税のためには定率法で償却できる設備と建物の割合をどう設定するかが節税の鍵となる。まあそこはここではおいておく。
仮に設備の12万の減価償却費、建物については年間13万の減価償却費を計上するとしよう。（適当）

さて、これをローンで買うとなるとさらに金利が費用として計上される。
仮に500万頭金にして、1000万円を元利均等払いで金利3%の20年ローンを組んだとすると。

20年目
・支払い金利の累計：3,310,152
・減価償却費：440万
・家賃収入：10,522,250
・所得：2,812,098
500万頭金で無事故で計画通りいって20年で280万の所得。
（俺的感覚では超低い利回りですが、この程度の期待利益でよければ投資してみてもいいでしょう）

これが1500万全額ローンで購入した場合。
20年目の所得
・所得：1,156,934
（話にならないくらい安いですが、それでもよければ・・・あるいは）

この所得から所得税を20%利益から差し引くことになる。
（リスクに対しての保障は無いのに利益からはお上は搾取します）

※ちなみに・・・500万を年利2%で運用すると複利で240万、単利で200万の所得。
利回り２%程度の金融商品で流動性が高くてリスクが低い商品は他にいくらでもあると思われます。
つまり、個別のマンションに投資を行うのであれば、５％、６％程度の利回りの物件では投資のうまみはほとんど無いワケです。
不動産における資産運用をまじめに考えるなら利回り１０～１２％程度を探すべきです。

　でも20年後にはマンションという不動産の資産が残るという人もいるかもしれませんが。中古の１Ｒマンションが幾らで売れるか考えてみると、１Ｒマンションを買うのはほとんど資産運用目的の人だけなので、条件がよほどよくなければ例え建物の価値が多少残っていても土地代かそれ以下でしか売れません。１Ｒは築２０年程度たつと稼働率がかなり下がるからです。そんな費用ばかりかかって収益の少ない物件をつかんでくれる人はそうはいないと思います。土地の分割所有権も面倒で、建て直しなどは期待しないほうがよいでしょう。

投資は自己判断ですが、投資する場合は利回りだけではなく流動性リスクにも着目したほうがよいと思います。
ちなみに今都内の不動産市場に出回っている物件には、私の条件をクリアする物件はほとんどありません。渋谷の駅前に1万円札が落ちていないのと同じです。