お勧めポートフォリオは？、、という質問をいただきました。
万人に共通する絶対的なポートフォリオというものは無いですが、私の基本的な考え方を以下のように回答させていただきます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
投資をする際の一番重要な事は、投資の目的です。
ここでは、ブログのタイトルの『日中米の賢楽投資で、老後は安泰！』とありますが、
老後安泰のための資金を作る事を目的とします。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

老後資金を長期的に増殖させることを目的とした場合のポートフォリオの基本的な考え方は、以下の通りです。
（以前のコメント欄に書いた事を再掲します。）

①５０歳以下：株式１００％でＯＫ、
・毎年、着実に投資を増加させることが大切です。
②５０歳～定年まで：株５０％、、、債券＋預金：５０％、、に近づける。
・毎年の追加資金は、債券＋預金に回し、株のウェイトを徐々に下げる事です。
③定年後：株式：３０％、、、債券＋預金：７０％
・収入が無いと仮定して、株を徐々に処分します。
というポートフォリオ・バランスの推移を基本と考えています。

年齢と供に株の割合が減少しますので、株のポートフォリオ自体をディフェンシブにする必要はありません。
株の部分は積極的な姿勢を維持すべきです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

では、株式部分は？　何銘柄保有する？　国別の配分は？
ポートフォリオの保有銘柄数は少ないほうが良い で書いているのですが、投資をしている銘柄に発生するさまざまな出来事が、株価に与える影響をしっかりと判断するための作業時間を考慮すれば、個人投資家（＝週末投資家）として自分の経験・能力・おかれた環境から、おのずと適正な保有銘柄数が決まります。通常１０銘柄までが、個人投資家としては限度と思われます。余裕がある場合でも、１５銘柄程度でしょうか。

何故、個別銘柄がこんなに少なくても良いのか？
それは、ETF、若しくは投資信託を使うからです。ここでは、低コストのインデックス型を使います。

株式投資用の資金を、１００とします。投資する国は、日本、中国・HK、アメリカの３カ国とします。
日本：３０％・・ETF（１５％）、個別銘柄（１５％、４銘柄）
中国・HK：３０％・・・ETF（１５％）、個別銘柄（１５％、４銘柄）
アメリカ：３０％・・・ETF（１５％）、個別銘柄（１５％、４銘柄）
現金：１０％・・・短期的なチャンス到来の際に自由に利用
というのが自然体ポジションです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

上記をベースの『今年の運用方針は、＊＊＊＊にしよう！』というのを固定的に考えるのでは無く、一年に一回、どこかでジックリ考えて、アロケーションの変更をすれば良いのです。
変更の度合い・頻度は、各自のスタイル、好み、考え方で調整すれば良いと思います。

私は６月にジックリ考えて、しばらくは、、、
日本：４５％
中国・HK：４５％
アメリカ：０％
現金：１０％
と、考えましたが、日本が多すぎたと反省しています。

++++++++++++++++参考++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
＜＜　何銘柄程度の投資が適切か？　＞＞
シリーズ　：　あなたは、一体いくつのStoryに投資しているのか？①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、
(参考)ポートフォリオの保有銘柄数は少ないほうが良い

[前回の８月５日のBlog]で、１０万円まで下げたので、さて行きましょうと言ったら、そこから▼３０％も下がってしまいました。

ポジションの増減コントロールに関しては、十人十色で絶対的に正しい法則などは、ありません。
私は、エントリー後の数週間で意に反して下がってしまった場合は、『曲がったポジションを増やさない』という考え方に基づき、ナンピンをしない事を基本にしています。そして、曲がったポジションが、自分でしっかり調べずに、誰かの推薦に乗ってしまった銘柄の場合は、サッサと切り捨てます。

反対に、自分でかなり長期間に渡って調査をして、その会社の将来に自信が有る場合は、
①１ヶ月以上経過して、
②かつ▼３０％といった大幅な下落をした場合で、
③さらに、業績が悪化しているわけでは無いことが確認できた、
という条件の場合には、ポジションを増加させます。

昨日、本日のいい生活の７万円以下が、①、②に該当します。
また、月次の業績は会社のIRページで確認できますが、右のコピペにあるように、OK状態だと判断できます。ですから、③もクリアーします。

さらには、最近『ES-CMS』という新サービスを始めています。

これは、人数が、２人～３人といった街の不動産屋さんに非常に簡単なHPを創ってもらい、そのHP上で、いい生活に格納された物件データを活用できるようにするという便利なサービスです。

事例が何件か掲載されていますが、確かに超お手軽HP作成ツールで、シンプルです。
定型フォーマットなので、実際に数時間で創っているようです。

初期費用、月額利用料金も、ビジネス用途としては格安です。

HP作成なんて、システム会社にとっては時間を食う割には料金が低下してしまい、儲からなくなっているのですが、私は、小企業にはニーズが大いに残っていると思います。

その業種に便利な形式で、かつデータが活用できる、しかも低料金、、これなら使いたくなるだろうと思いました。

うん！　これはポジションを増やして、勝負銘柄に格上げです。

[関連したBlog]の続きです。

前に、企業が金を借りてくれなくなったので、銀行が困ってしまったという事を書きました。
困ってしまった割には銀行決算は、この数年連続して好調が続いていました。そのカラクリの一つが、資産のオフバランス化です。

オフバランス化とは、広い意味では資産を抱え込まずに売却して身軽になることです。企業への貸付債権や住宅ローンを売却してしまうのもオフバランス化です。
しかし、中央銀行は、事態の深刻さを把握していませんでした で書いたこと＝SPC（特別目的会社）をつくって、そこにローンなど、色んなものをブチ込んで、利益を上げる、これもオフ・バランス化です。

SPC（特別目的会社）、SIV（Structured　Investment Vekecle、仕組物投資ファンド）、コンデュイット（導管ファンド）、、、いろんな言い方がありますが、安い金利で調達した資金で、銀行のオン・バランスのローンや債権を、SPC/SIV/コンデュイットに移管してオフバランス化してしまうのです。

オフ・バランス化すれば、自己資本をほとんど使わないで、鞘だけが抜けて利益が銀行に転がり込むわけです。銀行経営として、他行との競争を考えると、これをやらないのは馬鹿としかいえません。ですから、限りなく大量にやっているのです。

そして、資金調達の手段が、今資金調達で苦労をしているABCPでやっていたのです。ですから、今は非常に高い金利での調達を強いられています。逆鞘で損失が発生する可能性もあります。
もし損が出るのであれば、これまで資本を使わずに利益だけがホイホイ出ていた状況が逆転してしまいます。それを回避するのなら、SPC/SIV/コンドュイットにブチ込んだアセットを買い戻してオンバランス化することになります。

オンバランス化すれば、自己資本比率が下がります。欧州の複数の銀行がオンバランス化を選択しており、自己資本比率の低下を発表しています。
SPC/SIV/コンデュイットからアセットを買い取るということは、何かを現金化しなければなりません。現金化する資産が買い戻すアセットよりも利回りが高い場合は、利益が低下します。

まるで、癌が良いか、エイズが良いか、、、の選択のようです
こう考えてくると、過去３ヶ月間の銀行株の冴えないパフォーマンスも納得です。

金曜日のNYのオープニングは、パニックだったと思います。
それもそのハズで、土曜の朝に出ていたニュースをチェックした時の私の観想は、『よく、こんな下げで持ちこたえたな・・・』でした。
さて、出ていたニュース（私が気づいただけですが・・）を並べると、

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
米労働省が７日に発表した８月の雇用統計によると、非農業部門の雇用者数（事業所調査、季節調整済み）は前月比4000人減少と、４年ぶりにマイナスとなった。ブルームバーグ・ニュースがまとめたエコノミスト予想中央値は10万人増だった。７月の雇用者数は６万8000人増と、速報値の９万2000人増から下方修正された。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
英銀３位のバークレイズは７日、英ヘッジファンド、ソレント・キャピタル・パートナーズが運用する債券ファンド「メーンセイル２」を救済する意向を明らかにした。同ファンドは住宅・商業用不動産ローン担保証券などに投資していた。同ファンドの運用資産額は45億ドルだったが、資産劣化により売却を迫られている。
７日付のFTはバークレイズが「メーンセイル２」に10億ドル（約1133億円）を超える資金を援助すると報じていた。
バークレイズは８月31日、信用市場での資金調達が困難になっていた英資産運用会社ケルン・キャピタルの債券ファンド（資産16億ドル）を救済すると発表していた。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
米銀最大手のシティグループは住宅金融法人向けの融資事業で、新規顧客の受け入れを停止した。事情に詳しい関係者２人が７日、明らかにした。た。 これによると、シティ傘下のファースト・コラテラル・サービシズ（カリフォルニア州コンコード）は住宅金融の業務不振でリスクが高まったとして、事業縮小を進めている。既存の法人顧客への貸し出しは継続する方針という。
ファースト・コラテラルは住宅金融会社に対し、消費者向け住宅ローンやリファイナンス（借り換え）の原資を融資する「ウエアハウス」ローンを手がける。ニューズレターのナショナル・モーゲージ・ニュースによると、この業界で同社は５位。最大手はシアトルに本社を置くワシントン・ミューチュアル。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
カントリーワイド・ファイナンシャル（CFC US）：米住宅金融最大手カントリーワイド・ファイナンシャルは、今後３カ月で１万人から１万2000人を削減する可能性があると発表した。来年のローンの組成が今年の水準に比べて25％減少するとの見通し。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
米独立系住宅ローン大手のインディマッ ク・バンコープは７日、従業員の10％を削減する計画を発表するとともに、７－９月期決算が少なくとも過去８年では初の赤字になる可能性があることを明らかにした。住宅販売の低迷や住宅ローンのデフォルト（債務不履行）増加で利益が圧迫された。発表文書によるとインディマックは向こう「数カ月間」で約1000人を削減する。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
全米抵当貸付銀行協会（ＭＢＡ）が６日発表した統計によると、４－６月期（第２四半期）に住宅ローン担保物件差し押さえ手続き開始の通知を受けた人は全体の0.65％と、過去最高を更新した。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

これだけの悪いニュースのオンパレードを見たのは久しぶりです。

まあ、相場は織り込んでいる部分が多いハズだが、チャートを確認してみる。
緑：SP500指数
黒：カントリーワイド・ファイナンシャル（CFC）、、今回の騒動の中心企業ですね
赤：宅建業者、、０５年夏がピークで、素直に下落が継続しています。もう、２年が経過しました。

さすがに、金曜の就業者の減少（▼４０００人）は、『景気後退、リセッション』の文字が投資家の脳裏をよぎったわけで、USドルはボロボロに売られた。

１１２円を割れなければ、満足しない、売られすぎ感が出ない、、そんな状況だ。

中国株関係では、混乱するニュースが出ています。

CBRC: "Nonstop Train to HK Stock" Not Grounded
On September 3, the China Banking Regulatory Commission (CBRC) confirmed that the so-called "nonstop train to Hong Kong stock", a campaign allowing direct investments in the Hong Kong stock market for ordinary Chinese mainland residents, is still under development and still has several technical problems to resolve. CBRC also denied the rumor that the campaign has halted.

Li Lihui, director of the Bank of China (BOC) also rejected negative rumors concerning the campaign. He said that the BOC is still engaged in preparing for an overall service launch that would allow mainlanders to invest directly in Hong Kong stocks.

In addition, the Bank of Communications, BEA China, the Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) and the China Construction Bank (CCB) have all applied for and are preparing for launching the same kind of services as the BOC.

つまり、何らかの理由で先送りです、、、、、
一回持ち上げられて、その後に、元の場所に落とされれば、何も無かったときより、事態は悪化するのが通常です。
いずれは門は開かれるのだから、チョットぐらい遅れても・・・・という楽観論が足元のコンセンサスになっています。

日本ですが、嫌になるくらい、ニュースがスカスカです、
新興市場株でヤラレ、
小型株でヤラレ、
J・リートでヤラレ、
ついに、FXでもヤラレ、

何で、エマージングやってなかったの・・・・・
こんな心境の投資家は、一体どれほどいるのだろう？

[前回の"ディスカッション"]の続きです。

住宅ローンの減税効果＋住宅価格の好調、、これだけなら、世界の市場を動揺させている『流動性クラッシュ』は起こらばかっただろうし、問題はアメリカ国内に限定されていたでしょう。　

好調な住宅市場の逆回転の悪影響が世界的な混乱に結びついた一番の要因だが、
********************************************************************
①色んな金融商品のもつCash Flowをプールして管理する技術の発展（注１）
②リスクを投資家の求めるレベルに応じて組み換える金融テクノロジーの発展（注２）
********************************************************************
が、銀行や保険会社などの金利を求めることに血眼になっている債券投資家の巨大な資金を、住宅ローン証券化商品へ引っ張り込んだとのだと思われます。

住宅ローンの減税効果＋住宅価格の好調というファクターだけなら、以前の住宅ブームでも存在していのですが、①、②の合体からくるパワーは、今回初めてとんでもなく炸裂したのです。

なお、この不動産回りの証券化商品への巨大な資金の流入というファクターは、不動産投資全体を取り巻く大きな流れの中でとらえる方が適切な理解が出来そうです。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋①不動産への投資＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

元来、不動産に投資してリターンを享受するには、直接不動産を保有して経営するしかありませんでした。この場合は、不動産の所有と経営が同居しています。

その後、私募のファンドが不動産に投資するという仕組みが盛んになりました。それに少し遅れて、公募のファンド、REIT（不動産投資信託）が不動産に投資するスキームが盛んになりました。
私募であれ、公募であれ、不動産の所有と経営が分離されたのです。ここで、投資家は初めて面倒くさい不動産経営にタッチせずに不動産のリターンを享受できるようになったたのです。しかも、小さな持分権を所有するだけですから、そこそこの流動性も確保できます。これなら、世界中から資金がドンドン流入します。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋②不動産へのローン＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

不動産ローンに関しても同様な進展があったのです。
（１）不動産ローンは、実にローカルな投資でした。NYの銀行がテキサスの住宅購入希望者に住宅ローンを出すなど、およそ不可能に近かったのです。ローンを借りる人の審査を遠く離れた銀行の融資担当者が判断など出来ないからです。

（２）不動産ローンのローカル性からくる特性ですが、A地域は経済が好調でも、X銀行の営業しているB地域では不況でローンの焦げ付きが多発する、、、そんな状況を甘んじて受け入れなければならなかったのです。
また、大規模な商業用ビルの建設資金の貸付などは金額が大きく、焦げ付いた時に想定される被害金額が大きく、なかなか思い切って実行できないという事もありました。

不動産ローンが売買できるようになったために、B地域で営業しているX銀行でも、A地域や、C地域の住宅ローンを購入して、地域バランスをとることが出来るようになりました。大型の案件でもお、適正規模以上の部分を売却して、リスク・コントロールをする事が可能になりました。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋"①＋②"＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

不動産関連に資金を出す投資家が激増していること、長期間資金が固定化するというローンの特性から開放された銀行、、、、、
これは、商品化するローンや商業用ビルがあるから、それを証券化しよう、という自然発生的な動きを、投資家の需要があるんだから、粗製濫造でも良いからドンドン商品の種（＝投資用のビル、住宅ローン）を創っちゃえ！という態度に変えてしまいました。

今日のセミナーの本音でトーク（そういう正式なスロットはありませんでしたが・・・）でQ&Aしたことですが、
２００６年は
①なんでも良いから、１０００件、モーゲージを集めて来い！と、ブローカーにハッパををかけた。
②なんでも良いから、１０００件あれば、AAAもらえるんだ！、、、で、突っ走った。
③客（欧州の投資家）は、AAAを早く持って来いと催促してるんだ。今、儲けなくてどうするんだ！
という様子だったなーーー、、、
てな、ため息を確認できました。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

（注１）
多くの債券やローンを一箇所に集めることをプールすると言います。
たくさん集めれば、利息の受け入れも毎月、毎月入ってきます。
債務不履行の発生も、大数の法則として、統計的な確率で事前に予想することが可能になります。
プールして、Cash Flowを管理するわけです。

注２
プールされた債券やローンの集合体から得られる利息配当金の流れ、返済される元本の流れ、債務不履行で焦げ付く予想、、それが分かってしまえば、、
全体を平等に分配せずに、Aさんには優先的に資金を返済し、Bさんには劣後して返済するという『えこひいき度合い』を人為的に作り出すことが可能です。
この投資家の要求に応じて、エコヒイキのコントロールをする事は、リスクの組み換え・再配分と言えます。全体の合計は変わらないのですが・・・・

２００５年から観察を継続しているアメリカの不動産バブルに関する過去記事を整理しています。
この記事の数の推移をみてもわかるのですが、宅建業者の株価がピーク（０５年夏）を打ってから、住宅バブルの崩壊パニック（０７年夏）に至るまで２年弱を要しています。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
２００５年の記事
（１）不動産バブルが始まりそうだ、①、　②
（２）不動産の"より馬鹿ゲーム"が始まった、 ①、②、③
（３）不動産バブルのチェック、①、　②、③、④、⑤、⑥、⑦、
参考
（４）５月のGMショックに続いて、ここに書かれている事が、信用リスク投資家間で"続GMショック"を引き起こし、スプレッドが一時的に急拡大した。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
２００６年の記事　：　２００６年は、その前年０５年夏に住宅がピークを打って、低迷を深めていく年と理解しており、let it go的な傍観者の態度であったので、記事が少ない。たまに、大所高所的なエントリーはありますが・・・・

1.不動産担保ローン、労働所得・不労所得、　不動産ＰＥＲ
（書かれた当時（２００６年）の逆の状況＝流動性の低下が発生すれば、不動産PERは低下するのだが・・・）
2.（New Paradigm）：何故、お金が余ってしまったのか？
3.アメリカの住宅の状況の復習 このエントリーを書いた時の想定以上に悪化は早かった・・・
4.消費を楽しむのがアメリカ人です
5.住宅価格高騰と、支払い金利高騰のニュースが多かったアメリカ　（１）
6.住宅価格高騰と、支払い金利高騰のニュースが多かったアメリカ （２）
7.分水嶺 ②
8.住宅は崩壊しても、オフィスは有望、、、強気です！、、、だそうです
9.（資料）米国　住宅許可＆着工件数＆新築一個建住宅販売、中古住宅販売推移（１９６０年以来）
10.（資料）米国住宅在庫
11.節目に思う、相場は自ら扉を開き、さっさと次の部屋へ行ってしまった
12.（資料）NAHB住宅指数
13.家が下がっても、株が上がれば良い？？？
14.アメリカの住宅の不調の被害者がここにも、、、
15.2007年を見据えて：　流動性を考える：　弾けているバブル、進んでいる処理①

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

２００７年の記事
（１）バブルの崩壊プロセス
1.平均は良い湯加減なのだが、、、、世界経済：バブルの修復家庭
2.俺、知らなねえ、、自分の過ちは自分で償いなさい、、、Ｆｅｄは尻拭い役じゃ無いぞ！
3.庶民が住宅ローンで、キャリートレード、、ですか、、、、
4.ラトビアの波及は？？
5.レバレッジ・バブル相場後半戦に向けて②
6.レバレッジ・バブル相場後半戦に向けて⑧
7.サブプライム住宅ローンの資金使途の多くは、住宅購入じゃ無かった、①
8.サブプライム住宅ローンの資金使途の多くは、住宅購入じゃ無かった、②
9.フォローアップ：サブプライム住宅ローンの資金使途の多くは、住宅購入じゃ無かった①
10.不動産④　要は想定リターンの問題だ　＋欧米の不動産は、ややガタガタです
11.フォローアップ：サブプライム住宅ローンの資金使途の多くは、住宅購入じゃ無かった ②
12.元IMF・現在外資のエコノミストの“おっちゃん”との会話（中篇）
13.景気の再加速下で起こる、住宅ローンの事後処理、、、懸念を乗り越えてバブル増大へ
14.試されているマーケット、流動性、リスク・テイク精神、、、乗り越えてほしい①
15.試されているマーケット、流動性、リスク・テイク精神、、、乗り越えてほしい②
16.試されているマーケット、流動性、リスク・テイク精神、、、乗り越えてほしい③
17.試されているマーケット、流動性、リスク・テイク精神、、、乗り越えてほしい④
18.資料：米国ＲＥＩT指数
19.資料　：　米国住宅着工　＆　住宅市場指数　＆　住宅販売（一戸建て）
20.静かに、マーケットを観察中、、、今日、へーっと思ったニュース、言葉
（バンク・オブ・アメリカのケネス・ルイス最高経営責任者（ＣＥＯ）の言葉は、後年の笑いものか？）
21.資料　：　ＣＤＯ
22.王様は裸だ！、、、、ビル・グロースの言葉の開けたパンドラの箱
23.週末の雑感　：　天国と地獄、、絶頂とドン底、、、
24.資料　：　Credit Spread
25.やはり、今年のアメリカのクリスマス商戦は心配です + 日本が最割安：世界の住宅価格
26.敗戦処理の覚悟
27.トイレで聴いた会話
28.記録的な参加者数のＭＳのサブプライム・セミナー
29.世界に蔓延しているサブプライムの被害者 ①
30.世界に蔓延しているサブプライムの被害者 ②
31.世界が注目するベア・スターンズ関与のヘッジファンド倒産手続き
（続報では、そうはさせませんという判決が出たようだ、０７年９月現在）
32.歴史的瞬間のテロップ ①
33.歴史的瞬間のテロップ ②
34.歴史的瞬間のテロップ ③
35.歴史的瞬間のテロップ ④
36.歴史的瞬間のテロップ ⑤
37.あたふたの記録　① レバレッジが、キーワード！
38.あたふたの記録　② 小売売り上げ、、住宅、、自動車、、しっかり減速してます
39.あたふたの記録　③　釣れたのは、トラブル、、、上手い表現だ！
40.あたふたの記録　⑤　過去２０年来の悪パフォーマンスだって
41.あたふたの記録 ⑥　土曜の朝のNEWS画面は？？
42.資料　：　アメリカの住宅関連労働者
43.あたふたの記録 ⑨　マーケットから、本丸へと戦場は移る
44.激動の週があけて、、、業界の論調は？ ①
45.激動の週があけて、、、業界の論調は？ ②
46.激動の週があけて、、、業界の論調は？ ③
47.第七回　こねたチャンネル　：　サブプライム騒動
48.資料　：　８月１７日の日経朝刊
49.European Commissionは、格付けを不正の温床と非難する！？
50.拍子抜けのＦｅｄの利下げだけど、ドルを下げて景気浮揚を図る目的という点は素直にＯＫ
51.激動の週があけて、、、業界の論調は？ ④　サブプライム問題の本質
52.週末の雑感　；　コンセンサスはどうなっている？　＋状況確認
53.資料　：　２００７年のサブプライム騒動（２月～８月の記録）
54.やはり！　サブプライム住宅ローンの資金使途の多くは、住宅購入じゃ無かった
55.アメリカ版の平成の鬼平、日銀のバブルつぶしと同じになりませんように！

（２）宴の後で・・・不動産セミナーで話し合った事
56.不動産の勉強をしに行ってきました
57.中央銀行は、事態の深刻さを把握していませんでした
58.アメリカの住宅、、、なんでこんな事態になったのかのディスカッション①
59.アメリカの住宅、、、なんでこんな事態になったのかのディスカッション②　銀行・証券の悪乗り

（３）敗戦処理のプロセス
60.オフ・バランスのオン・バランス化、、、、もう一つのキャリーの巻き戻し

61.７月までの相場と、８月以降の相場の基本的な違い・・・とがめられているのは、レバレッジ・プレイ
62.８月相場と、９月の相場の違い
63.火消しに躍起のムーディーズと、S&P
64.楽観から悲観へ揺れる経済見通し
65.サブプライム住宅ローンの遅延
66.銀行救済策が発表された、、、国家公認の飛ばし？
67.銀行救済策が発表された（まだ、ネゴ中）、、、国家公認の飛ばし？ ②
68.銀行救済策が発表された（でも、ネゴ失敗！）、、、国家公認の飛ばし？ ③
69."IKB"が緊急に必要とする金額の巨額さ！
70.

[今日のdiscussion]の続きです。

なんでこんな事態になったのかを９０年代以降からの推移を大所高所で話し合いました。
お互い確認して合意したことは、

①住宅ローン金利を所得から控除できるという制度が一番の要因だ。
支払っている金利をそのまま所得から差し引けるという所得控除という制度は、金持ちほどそのインパクトは大きいのです。

日本のバブル期でも高額所得者（特に当時の外資系証券会社の高額所得サラリーマン）が、税金を減らすためにマンションを３つも４つも買って、その支払い金利を税金減らしに利用していた。しかし、不動産バブルが崩壊すると、住む予定の無いマインションが、ジリジリ売りに出てきて、マンション不況を長引かせたものでした。

今回のアメリカの住宅バブルでも、低所得者は自分の住宅の購入しかしておらず、いわゆる『不動産投資にレバレッジをかけてはいない』ので深刻さは一般的な被害に留まるでしょう。
しかし、高所得者は第２、第３の住宅を購入するなど、大きなレバレッジをかけて不動産投資を実行しました。平常は住まない住宅でも、支払い金利が所得から控除されるのですから、不動産価格の上昇とあいまって、金借りて不動産に投資するのは、資金調達が可能な人にとっては、至極合理的な行動だったわけです。
今後、アメリカの不動産価格が上がらない、もしくは他の投資対象に劣るという状況になった時、、、、不動産レバレッジ投資家だった彼らの今後の行動（保有継続か、売却か）がが、来年以降のアメリカの不動産市況の鍵を握ると思います。

②銀行の融資先であった企業が金を返し始めたことが、銀行に『不動産へ行くっきゃ無い』と決断させたファクターだろう。


アメリカの企業は、投資家から資本の効率的な使用をするようにプレッシャーを受けているので、銀行借入・債券発行などの大量の負債を取り入れて、事業を営んでいます。

そのアメリカの企業が、ITバブルが崩壊し、会計疑惑が騒がれ、、、という悪い時代を終え景気が回復し利益が増加を始めても、金を借りずに手元キャッシュフローに中でビジネスを実行する傾向が増してきました。つまり、金を借りなくなって、構造的な金余りがはっきりしてきたのです。（注１）

おりしも、長短スプレッドは縮小してきおり、銀行としては、なんとかしなければ、収益の確保が困難になってきていました。利益が確保できなければ、EPS低下、株価の下落となり、オプションなど株価連動報酬のアメリカ企業経営者は困窮します。

という状況の中で、、、クレジット・カードなど消費者金融へ舵を切った銀行もある。
しかし、金利の低下・住宅価格の長期上昇という環境の中で、住宅ローンの借り換えブームが起こったため、手数料的にも大きく、一件当たりの金額が大きい住宅ローンは銀行にとって大変魅力的なビジネスになってきました。

また、住宅ローンを売れば、その金でまた貸せる（＝一粒で何度も美味しい）という資本の効率的な運用への良好なインパクトも得られる住宅ローンに行くこと銀行には美味しかったわけです。
つまり、銀行は中の良い住宅ローン・ブローカーに『どんどん住宅ローンを取ってきてくれ！』と発破をかけたのです。

（注１）
このことは、２００５年の７月に書いたシリーズものの中で、[『赤字が悪い』から、『黒字が犯人』へと攻守ところを変える経済論議　③ ]でチャートを示しましたが、そのチャートを再掲します。

[昨日]に続き、今日も不動産の勉強に行ってきました。

今日の収穫は、右のコピペ記事に関してです。
この記事の意味するところは、
中央銀行は、銀行の簿外活動を把握していませんでした
と、白状していると解釈するのだ妥当だ、という事です。

SPC（特別目的会社）をつくって、そこにローンなど、色んなものをブチ込んで、これまでは利益を上げていたが、急転直下、悪影響を与える存在になってしまった。しかも、その悪影響は、金融システムに大きな影響を与えるレベルに達しているという事です。

日本人なら、思いっきり鮮明に記憶しているでしょう。
①８０年代後半、日本の銀行が実質的に支配している住専（住宅金融専門会社）が、銀行の不動産融資などの規制を逃れた活動をする別働隊として暗躍していたこと、
②そしてバブル崩壊で住専が金融システム、株価を破壊してしまったこと、

ITバブル崩壊、会計疑惑、、、この時もSPCの悪用が報道されました。
今回も、またSPCです。
嫌ですね

今日、discussionした人も、この記事は非常に嫌だ、この１週間で事態は、想像以上に悪いんだ、、、と認識したと、言ってました。

８月は、毎日のように、当局から、どうなってる？　＊＊は、どれくらい保有してる？
＊＊＊は、どうなんだ？。。。と電話がかかってきて大変だったようです。
日本、アメリカ、欧州、監督当局は事態の把握をしようとしたが、現実の変化に追いつかない８月だったと解釈するのが妥当です。
また、こんだけヤイヤイ言われれば、この分野に新規の資金を投入しなくなりますね、、これも、相場の足を引っ張り続けます・・・


ただ、株式相場的には、こういう不安定な時期が、株は買い場なんですけど、、、ただし、日本のようにデフレにならなければ、という条件付です。金融の大緩和が必要です。

不動産の勉強をするためにとあるフォーラムに行ってきました。
サブプライムで、世界の株、不動産、為替などが共鳴して下落したこともあり、大所高所的な感覚を習得したかったのです。

ある方曰く、

（１）株と不動産と為替と今回同時に激変が発生した。
そもそもファンダメンタルを反映した本来価値と市場で揺れ動く価格の差に関して思う事は、
株が一番、ファンダメとの乖離が小さい、、、
為替は、ファンダメを全く反映しない、、、
不動産は、両者の中間だ、、、
ということです。

（２）また、資金がドンドン流入すれば、長期的には、市場価格はファンダメに近づくが、逆にファンダメからの乖離度合いは増してしまい、ボラは高まる。
昨年～今年のJリート（右のチャート）の価格推移は、まさに乖離が広がった事を示している。特に今年に入ってからの価格上昇はおかしいと思っていたが、ヤッパリねと思った。

（３）証券化商品だって、ドンドン資金が入ってくれば、価格は安定では無く、変動幅が拡大することになる、それは信用スプレッド（下のチャート）への投資でも同じだ。昨年後半から今年前半は、その乖離が行き過ぎていたと思っていた。

また、ローンなどを証券化した商品に関して、色々話を聞いたりQ&Aを通じて体で理解したことは、以下のような事でした。
①まさか、証券化商品に流動性なんて本当に期待してはいませんでしたよね。。。
②何かあったら売れるとは言いましたが、適正価格で売れるとは言いませんでしたよね。。。
③元々、あんたら銀行の持ち物なんだから、情報劣後の部外者が参考意見として責任も無い状態で出している格付けではなくて、本当は何を見ているべきなのかは、あんたら銀行が一番良く分かってるでしょ。。。。
④CDOの価格計算にインプットするボラは過去９０日平均ですよ、我々トレーダーは、、、、今週の価格が先月とこんなに違うのはおかしいと言われても、インプットするデータが大幅にかわったんだから、それはマーケットに文句を言ってくださいよ、、、、
というようなことでした。
私は、この分野全くの素人なのですが、回答してくれた人は本音を言ってると思いました。

右のチャートは、急拡大したクレジット・スプレッドですが、２００４年ごろに戻っただけですね。

CS資料

赤色が濃い地域は、水が無い地域

アメリカ、インドは、水が無い。
ロシア、ブラジル、カナダは、豊富
中国も、結構ヤバイ

９０年以降、投資が減少し、ROEも低下した。

０３年以降、投資は順調な回復を示している。

しかし、ROEは、０５年からジリ貧傾向になっている。

原材料費などの高騰を製品価格に転嫁できずに、企業の利益が圧迫されていると推定される。
裏返せば、デフレが継続していることになる。

外人投資家の JapanPassingの理由の一つだろう。